Etude : le marché de l’immobilier logistique en berne

Avec 2,2 millions de m² placés au cours des 9 derniers mois, soit une baisse de 16 % par rapport à 2022, le segment de l’immobilier logistique affiche des résultats mitigés à la fin septembre 2023. « L’attentisme des logisticiens continue de prévaloir sur le marché. Ceux-ci doivent non seulement tenir compte du durcissement de l’environnement économique, mais également du resserrement du crédit et de l’augmentation du coût de la dette, des facteurs qui complexifient sensiblement le lancement de nouveaux projets immobiliers », analyse Didier Terrier, directeur associé d’Arthur Loyd Logistique.

Différences géographiques

Selon le cabinet, les pôles majeurs de la Dorsale connaissent leur plus faible performance enregistrée depuis 2016, avec seulement 1,3 million de m² placés, soit une baisse de 33 % par rapport à 2022. La région francilienne, traditionnellement leader, est à la peine, avec seulement 441 000 m² commercialisés, marquant ainsi un retrait de 52 % en un an. Confrontés à un manque d’offre persistant, les pôles lyonnais et marseillais connaissent eux aussi une trajectoire négative, avec 417 000 m² pris à bail au cours des 9 derniers mois. «  Seule la région lilloise, où la demande placée atteint 445 000 m², soit une hausse de 21 % par rapport à 2022, fait elle figure d’exception parmi les pôles de la Dorsale  » observe Didier Terrier.
En revanche les secteurs secondaires de l’Hexagone bénéficient d’une dynamique positive. En hausse de 31 % par rapport à 2022, la demande placée y atteint 900 000 m² entre janvier et septembre 2023.

Chargeurs et grande distribution en retrait

Le recul de la demande placée en France s’explique donc par le retrait des chargeurs et, plus spécifiquement, de la grande distribution et du e-commerce, dont les prises de surfaces diminuent respectivement de 65 % et 93 %. Une baisse contrebalancée par les positionnements des grossistes et des industriels, qui ont acquis ou pris à bail 593 000 m² de surfaces au cours des 9 derniers mois, soit une performance quasi record. A ce stade, il est difficile de dire si cet essor de la demande des industriels n’est que ponctuel, ou s’il s’agit d’une mutation structurelle du marché de l’immobilier logistique dans le sillage de la dynamique actuelle de réindustrialisation de la France.

Tarifs locatifs en phase de stabilité

Le loyer moyen de transaction - pondéré par la surface - des bâtiments de classe A progresse légèrement, atteignant 52 euros par m² et par an. Une hausse qui s’explique par la réalisation de plusieurs transactions en Ile-de-France, en région lyonnaise ou encore dans le bassin rennais. Après avoir connu une nette augmentation en 2022, reflets de la tension sur l’offre mais également de l’augmentation des coûts de construction, les valeurs locatives de marché progressent désormais de manière plus mesurée, se stabilisant même dans certaines régions. « L’un des effets pervers de cette évolution haussière étant le grippage du marché des utilisateurs et, plus précisément, des chargeurs. Nombre de ces derniers privilégient ainsi un maintien de leurs activités dans leurs entrepôts historiques, pourtant parfois peu conformes à leur activité actuelle, plutôt qu’une implantation sur des sites plus adaptés, mais avec des niveaux de loyers nettement plus élevés » conclut Didier Terrier.